İfraz ve Tevhit Nedir? Parsel Bölme ve Birleştirmede Ölçüm Süreci

Miras kalan bir tarlayı kardeşler arasında bölmek, iki küçük arsayı birleştirip tek bina yapmak ya da büyük bir parselin bir kısmını satmak… Bu işlemlerin hepsi tapuda parselin geometrisini değiştirir ve teknik tarafı harita ölçümüne dayanır. Bu yazıda ifraz ve tevhit işlemlerini sade bir dille anlatıyoruz.

İfraz ve tevhit ne demek?

• İfraz: bir parselin iki ya da daha fazla parsele bölünmesidir.
• Tevhit: bitişik parsellerin tek parselde birleştirilmesidir.

Her iki işlemin sonunda yeni parsellerin sınırları ve alanları belirlenir, tapu kayıtları bu yeni duruma göre düzenlenir.

İmar planı içindeki parsellerde

Belediye sınırları ve mücavir alan içinde, imar planı olan yerlerde ifraz ve tevhit 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde yürür; işlem için belediyenin onayı (encümen kararı) gerekir. Oluşacak parsellerin imar planına, yoldan cephe ve asgari alan gibi kurallara uygun olması beklenir. İmar planına uymayan bir bölme isteği onaylanmaz. Geniş alanlarda planın uygulanması ise belediyenin yürüttüğü parselasyon (halk arasında “18. madde uygulaması”) ile yapılır; bu, tek bir mülk sahibinin başlattığı ifrazdan farklı bir süreçtir.

Tarım arazilerinde

İmar planı dışındaki tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu devreye girer. Tarım arazilerinin küçük parçalara bölünmesini önlemek için asgari parsel büyüklükleri vardır ve bölme işlemlerinde İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün görüşü aranır. Bu yüzden “tarlayı ikiye bölelim” isteği her zaman mümkün olmayabilir; işe başlamadan önce durumu kurumdan öğrenmek zaman kazandırır.

Teknik dosyayı kim hazırlar?

Tapuya esas ifraz ve tevhit dosyası, kadastro müdürlüğü ya da yetkili lisanslı harita kadastro bürosu (LİHKAB) tarafından hazırlanır ve kadastro müdürlüğünün kontrolünden geçer; tescil tapu müdürlüğünde yapılır. Biz bu resmî işlemleri yapmıyoruz. Bizim katkımız, karar aşamasında ve sonrasında sahadaki gerçek durumu ortaya koymaktır.

Ölçüm hangi aşamada işe yarar?

1. Karar öncesi: Parselin bugünkü hâli, üzerindeki yapılar, ağaçlar, kuyular ve yol bağlantısı ölçülür. Böylece bölme çizgisinin nereden geçmesi gerektiği, her parçanın yola cephesi olup olmadığı önceden görülür. Mirasçılar arasında “benim payım daha eğimli kaldı” gibi tartışmalar ancak gerçek bir haritayla çözülür.
2. Proje aşaması: Tevhit sonrası bina yapılacaksa mimar için plankote ve halihazır harita hazırlanır.
3. Tescil sonrası: Yeni parsel köşelerinin sahada gösterilmesi ve inşaatta bina aplikasyonu.

Sık yapılan hatalar

• Sahadaki duvar ya da tel çitin tapu sınırı olduğunu varsaymak. Çoğu zaman değildir.
• İmar durumu belgesini almadan bölme planı yapmak.
• Hisseli tapularda bütün hissedarların onayını baştan almamak.

Parselinizin bugünkü durumunu ölçtürmek ya da bölme fikrinin sahada nasıl görüneceğini görmek isterseniz bize ulaşın. Resmî işlem için hangi kuruma gitmeniz gerektiğini de birlikte netleştiririz.